以房屋买卖合同形式进行的民间借贷行为应当依法认定为民间借贷关系

【案情】2008年8月，吕某与张家港某公司先后两次签订《商品房买卖合同》，约定张家港某公司将八套房以31482000元的总价出售给吕某，同时两份合同均确认吕某已于签订合同当日一次性支付合同项下全额现金购房款，张家港某公司也出具了收到相应现金购房款的收款凭证。其后，因吕某认为张家港某公司未履行交房及办理房屋所有权登记手续，并造成其损失，诉至法院，要求判令张家港某公司继续履行合同，协助办理房屋所有权属登记及交付手续及赔偿相应损失。张家港某公司认为该案形式上是商品房买卖合同纠纷，实际上是民间借贷担保纠纷。事实是张家港某公司向吕某借款1200万元（实际仅支付990万元，另230万元为预扣利息），该公司以8套价值3498万元的商品房作为还款的担保，担保的形式采用商品房买卖合同，吕某也从未实际支付购房款。法院经审理后认为，双方之间系名为房屋买卖实为借贷的民事法律关系，应按当事人真实意思表示履行。根据有关规定，因吕某在法院向其释明后仍坚持其关于商品房买卖合同关系的诉讼主张，法院依法驳回了吕某的诉讼请求。吕某不报，提起上诉。二审中，当事人又向法院提交了张家港某公司向吕某出具的借条，进一步证实了双方当事人之间为民间借贷关系。后吕某撤回上诉。其后，吕某以民间借贷关系为由重新向人民法院起诉，经人民法院主持调解，吕某与张家港某公司达成了归还借款及相应利息的调解协议。

【点评】近年以来，由于国家一系列宏观调控政策的实施，银根收紧，一部分企业和个人融资渠道不畅，导致民间借贷异常活跃。一些民间借贷中的出借人为了规避国家关于民间借贷利息最高额的限制以及其他法律风险，往往采用预扣利息、将利息充入本金等方式赚取高额利息，有的则干脆将民间借贷的形式也规避掉，直接以房屋买卖合同的方式进行融资，实质上是以房屋作为借款人还款的担保，在借款人无法还款的情况下直接以房屋过户的方式将房屋的所有权转归出借人所有。这种方式由于没有法律依据，在审判实践中极易引发争议。特别是对于出借人来说，在房屋价格上涨迅速的情况下，其通过这种方式不仅可以获得借款的高额利息（如本案中合同价款3100多万与实际借款990万之间的差额即为高额利息），还可以获得房屋价格上涨的超额利润，导致双方当事人的利益严重失衡。人民法院在审理此类案件时，会根据双方当事人提供的证据，查清真相，揭开假相，准确认定事实，按照双方当事人的真实意思表示确定双方当事人之间的法律关系实质，并作出判决。需要指出的是，对于民间借贷关系，人民法院始终坚持保护合法利息的原则，即保护当事人约定利息中不超过银行同期贷款利息四倍的部分，对于超过部分则不予保护。

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