因房产新政导致房屋买卖合同无法履行应当认定为系基于不可归责于当事人的原因

【案情】2011年1月16日，被告赵某（甲方）与原告江某（乙方）、某房产经纪公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：江某向赵某购买房屋一套，并约定了房屋总价、定金、中介费的数额及支付时间等。合同签订后，江某向赵某支付了定金10万元，并向经纪公司支付了居间费用15000元。2月19日，南京市人民政府出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，明确规定：“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、暂停在本市市区内向其销售住房。”江某与其妻车某因已有两套住房无法购买该住房。3月2日，江某以房产新政出台致其无法购房为由，起诉赵某要求其退还所收定金10万元。经法院主持调解，双方达成调解协议：解除《房地产买卖中介合同》中的房屋买卖合同关系，赵某退还江某定金96000元。2011年5月25日，江某以上述理由再行起诉某房产经纪公司，要求其退还所收居间费用15000元。该案经本院多次调解，均未果。法院经审理后判令该经纪公司退还江某居间费用14000元。

【点评】国家出台房产新政是为了规范房地产市场上的各种不理智行为，这种政策的出台系不可归责于买卖双方当事人的客观情况。若因房产新政致已经订立的合同事实上无法履行，买方要求卖方退还已收房款，符合情理，应予支持。若卖方在交易过程中确有损失，也可视情由买卖双方分担该笔损失。关于居间合同关系，因房产新政导致此项交易最终无法进行，居间人已经收到的居间报酬理应退还江某，但居间人支出的合理费用应当由江某承担，因此，法院在判决时充分考虑到经纪公司已经提供的服务，对应当退还的居间费用适当酌减，有效维护了购房者和经纪公司双方的合法权益。

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